กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ ปี 2562

Last updated: Oct 13, 2020  |  1843 จำนวนผู้เข้าชม  |  บทความเกี่ยวกับการขายฝาก

กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ ปี 2562

กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ ปี 2562

เริ่มต้น ทำความเข้าใจ ขายฝาก คืออะไร ? 

“ขายฝาก” คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้
               สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนได้ต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 10 ปี และถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันทำสัญญา

สรุปสาระสำคัญของกฎหมายขายฝากใหม่ ปี 2562 ดังนี้

1. ระยะเวลาสัญญาขายฝากต่ำกว่า 1 ปี
        กำหนดเวลาไถ่ถอนต้องมีระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี สูงสุดไม่เกิน 10 ปี (ของเดิมนิยมทำสัญญากันเพียง 3-4 เดือน แล้วค่อยทำใหม่เป็นคราวๆ ไป) ภาครัฐให้เหตุผลว่าที่ต้องกำหนดเช่นนี้เพื่อให้สอดคล้องกับระยะเวลาเก็บเกี่ยวพืชผลการเกษตรที่ใช้ระยะเวลาประมาณ 1 ปี

2. สินไถ่ห้ามเกิน 15% ต่อปี  หรือเฉลี่ย 1.25% ต่อเดือน
       จำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณดอกเบี้ยแล้ว ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน คำนวณนับแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่
        เจ้าหนี้ขายฝากจะแอบไปทำสัญญาต่างหากให้ลูกหนี้ขายฝากเสียค่าธรรมเนียมโน่นนี้นั้น เสียค่าใช้จ่ายนี่ เพื่อให้ดอกเบี้ยรวมกันเกิน 15% ไม่ได้ จะเป็นผลให้ดอกเบี้ยทั้งหมดเป็นโมฆะทันที ไม่ใช่เป็นโมฆะเฉพาะส่วนที่เรียกเกินอัตรา

3. ผู้รับซื้อฝากต้องแจ้งวันไถ่ถอนและจำนวนสินไถ่ถอน ก่อนกำหนดไถ่ถอน อย่างน้อย 3-6 เดือน
       โดยแจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝากเพื่อให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมทั้งแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ในกรณีที่ผู้แจ้งมิใช่ผู้ซื้อฝากเดิม ต้องแจ้งไปด้วยว่าผู้ขายฝากจะต้องไถ่กับผู้ใดและสถานที่ที่จะต้องชำระสินไถ่
ถ้าไม่ยอมแจ้งก็จะถูกลงโทษ โดยให้ถือว่ากำหนดไถ่ถอนหรือกำหนดชำระหนี้คืนขยายออกไปอีก 6 เดือนโดยอัตโนมัติ

4. สามารถเลือกไถ่คืนที่ไหนก็ได้
      ลูกหนี้ขายฝากมีสิทธินำสินไถ่ไปวางทรัพย์ ณ สำนักงานวางทรัพย์หรือ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน  โดยไม่จำเป็นต้องเป็นสำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝาก หรือจะวางสินไถ่ไว้ที่สำนักงานทรัพย์จังหวัดเหมือนเดิม

5. ไถ่คืนล่วงหน้าได้และได้ลดดอก
      ให้สิทธิลูกหนี้ผู้ขายฝากนำสินไถ่มาชำระหนี้ล่วงหน้าก่อนถึงวันกำหนดไถ่ถอนได้ โดยได้สิทธิลดต้นลดดอก ฝ่ายเจ้าหนี้หรือผู้ซื้อฝากจะคิดว่าปรับได้คล้ายๆ กับธนาคาร เป็นค่าเสียโอกาสที่จะได้ดอกเบี้ย แต่ค่าปรับต้องไม่เกิน 2% ของเงินต้น คิดจากวันที่ชำระก่อนกำหนดจนถึงวันครบกำหนดไถ่

6. สิทธิการใช้ที่ดินระหว่างขายฝาก
      ลูกหนี้ขายฝากมีสิทธิใช้ที่ดินต่อไปโดยไม่มีค่าใช้จ่ายและดอกผลทรัพย์สินระหว่างการขายฝากตกเป็นของผู้ขายฝาก โดยหลังขายฝากที่ดินไปแล้ว ลูกหนี้ผู้ขายฝากยังสามารถใช้ที่ดินทำเกษตรกรรมและเป็นที่อยู่อาศัยต่อไปได้ โดยไม่ต้องแบ่งรายได้หรือจ่ายค่าเช่าให้แก่เจ้าหนี้ขายฝาก
      ถ้าในวันจดทะเบียนขายฝากลูกหนี้ให้ผู้อื่นเช่าที่ดินอยู่ก็ให้สัญญาเช่ายังมีผลต่อไปสมบูรณ์ โดยให้ค่าเช่าตกเป็นของลูกหนี้ผู้ขายฝาก แต่ถ้าจดทะเบียนขายฝากไปแล้วลูกหนี้เพิ่งจะนำที่ดินออกให้คนอื่นเช่าทำเกษตรกรรมหรือเป็นที่อยู่อาศัยก็สามารถทำได้เช่นกัน แต่ให้ตกลงกันเองระหว่างลูกหนี้และเจ้าหนี้ว่าใครจะเป็นผู้รับค่าเช่า
      ถ้าเจ้าหนี้ผู้รับซื้อฝากเป็นผู้ได้ค่าเช่าก็ให้นำค่าเช่านั้นไปหักออกจากสินไถ่ ทำให้ลูกหนี้ได้ประโยชน์ทั้งขึ้นทั้งล่อง มีข้อแม้เพียงนิดเดียวว่าลูกหนี้จะนำที่ดินให้ผู้อื่นเช่าทำพานิชยกรรมไม่ได้

7. กรณีไม่ไถ่ถอนลูกหนี้ขายฝากยังมีสิทธิในผลิตผลต่ออีก 6 เดือน
      แม้มีข้อกำหนดว่ากรณีไม่มาไถ่คืนผู้ขายฝากจะต้องส่งมอบที่ดินให้กับผู้ซื้อฝากตามสภาพที่เป็นอยู่เวลานั้น โดยปลอดสิทธิใดๆ ที่ผู้ขายฝากก่อให้เกิดขึ้นในระหว่างการขายฝาก แต่ยังกำหนดให้ผู้ขายฝากมีสิทธิในผลิตผลเกษตรกรรมที่ไม่ได้มีลักษณะเป็นส่วนควบของที่ดิน ทั้งนี้ผู้ฝากซื้อจะต้องยินยอมให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ผลิตผลการเกษตรเข้าไปในที่ดิน เพื่อเก็บหรือขนย้ายภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดเวลาไถ่ถอน


ขอบคุณที่มาจาก Home.co.th

ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติม คลิก!

Powered by MakeWebEasy.com